Funderingsproblemen: signalen en wat je eerst doet

Zie je scheuren in je muur? Of klemt je deur? Dan maak je je misschien zorgen over je fundering. Op deze pagina lees je wat funderingsproblemen zijn. Je leest ook welke signalen er zijn. En wat je eerst kunt doen.

Dreigt je huis of een deel ervan in te storten? Lees dan eerst Eerst je veiligheid.

Wat zijn funderingsproblemen?

De fundering is de basis van je huis. Ze draagt het gewicht van het huis. De fundering zit onder de grond. Daarom zie je er meestal niets van. Dat schrijft de gemeente Rotterdam.

Raakt die basis verzwakt? Dan krijg je problemen boven de grond. Dat schrijft de RVO, de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Volgens de RVO zakt het huis dan ongelijk weg. Of de fundering draagt het huis niet goed meer. Volgens de RVO zie je dat bijvoorbeeld aan:

• scheve vloeren;
• scheuren in de muren en plafonds;
• grondwater dat tot aan de vloerplanken staat.

Veel eigenaren weten niet welke fundering onder hun huis zit. Ze weten ook niet in welke staat die is. Dat schrijft het KCAF, het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek. Een slechte fundering kan leiden tot scheuren en verzakkingen. Of zelfs tot instortingsgevaar, schrijft het KCAF.

Hoeveel huizen lopen risico?

Het KCAF en de RVO geven schattingen voor heel Nederland. Ze gaan over panden: huizen en andere gebouwen.

• 487.000–537.000panden lopen nu een verhoogd risico op verzakking door droogteKCAF, pagina over funderingsrisico [3]
• 425.000–480.000panden lopen nu gevaar op verzakking na droogteKCAF, pagina van het landelijk loket [4]
• tot 687.000panden kunnen risico lopen op verzakking door droogte, met klimaatverandering erbijKCAF, op beide pagina's [3]
• 750.000panden in Nederland hebben een houten paalfunderingCirca, volgens de RVO [10]

Dit zijn landelijke schattingen. Ze zeggen niets over jouw huis.

• Tussen de 487.000 en 537.000 panden lopen nu een verhoogd risico op verzakking door droogte. Dat schat het KCAF op zijn pagina over funderingsrisico.
• Op de pagina van het landelijk loket noemt het KCAF een ander aantal. Daar staat: ongeveer 425.000 tot 480.000 panden.
• Met klimaatverandering kan dat oplopen tot 687.000 panden, schrijft het KCAF op beide pagina’s.
• Nederland heeft circa 750.000 panden met een houten paalfundering. Dat schrijft de RVO.

Volgens het KCAF neemt de schade toe in bekende risicogebieden. Bijvoorbeeld bij veen en houten palen. Maar nu ook op zandgronden en in rivierengebieden. Lage grondwaterstanden maken ondiepe funderingen en houten palen kwetsbaar, schrijft het KCAF.

Of jouw huis risico loopt, hangt vooral af van 2 dingen. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis:

• de soort bodem waarop je huis staat;
• de soort fundering van je huis.

Ook bouwfouten, zware trillingen of extra gewicht door een verbouwing kunnen problemen geven. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis ook. Hoe je het risico van een adres opzoekt, lees je bij Funderingsrisico opzoeken.

Welke signalen zijn er?

Het KCAF noemt in een brochure deze mogelijke signalen:

• scheve vloeren;
• ramen en deuren die vervormen en klemmen;
• scheuren in dragende muren, en ook in muren die niet dragen;
• hoogteverschillen tussen het huis en de stoep;
• grond rond het huis die is verzakt;
• lage grondwaterstanden;
• een bouwput in de buurt waar ze water wegpompen.

De signalen zijn verschillend. Ze komen regelmatig samen voor, schrijft het KCAF.

De gemeente Rotterdam noemt onder meer ook deze signalen:

• het huis staat scheef of is verzakt;
• de goot tussen 2 huizen lekt;
• er zijn meldingen uit de buurt.

Je ziet een probleem met de fundering niet altijd. Dat schrijft de gemeente Rotterdam. Soms is de fundering al in matige of slechte staat. Toch zie je dan boven de grond nog geen schade. Dat schrijft het KCAF.

Het kan ook andersom. Scheuren, scheefstand of klemmende deuren kunnen verschillende oorzaken hebben. Dat schrijft het KCAF. “Een scheur betekent niet automatisch funderingsschade”, schrijft het KCAF.

Meer over de signalen lees je hier:

• Scheuren in muur of gevel
• Verzakking van je huis

Waardoor ontstaan funderingsproblemen?

Er zijn verschillende oorzaken. De RVO noemt bijvoorbeeld:

• schimmels tasten houten palen aan als die droog staan;
• bacteriën tasten houten palen aan, ook onder water;
• zakkende grond trekt de palen mee naar beneden (negatieve kleef);
• de fundering is niet berekend op het huidige gewicht van het huis;
• het huis is bij de bouw verkeerd gefundeerd;
• planten en boomwortels beschadigen de fundering.

Vaak is het een combinatie van oorzaken. Welke oorzaken het zijn, moet blijken uit funderingsonderzoek. Dat schrijft de RVO. Meer lees je bij Oorzaken van funderingsproblemen.

Welke soorten fundering zijn er?

Het KCAF deelt funderingen grofweg in 3 soorten in:

• funderingen op houten palen;
• funderingen op moderne palen;
• ondiepe funderingen, ook wel ‘op staal’ genoemd.

Houten paalfunderingen zijn vooral gebruikt tot 1970, schrijft het KCAF. Bij een fundering op staal staat de muur op een brede voet. Die voet is gemetseld of van beton. Hij staat direct op de bodem. De naam ‘op staal’ is misleidend, schrijft het KCAF. Er zit geen staal in, behalve soms wapeningsstaal.

Het KCAF krijgt vooral meldingen over schade aan houten funderingen. En aan funderingen op staal. Die zijn vooral gebruikt in de bouw voor 1970, schrijft het KCAF.

Welke fundering je huis heeft, kun je nagaan op de oorspronkelijke bouwtekening. Die vraag je op bij je gemeente. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis. Let op: het is niet zeker dat het huis volgens de tekening is gebouwd. Dat schrijft het KCAF. Meer lees je bij Soorten fundering.

Wat doe je als je een probleem vermoedt?

Het KCAF heeft een stappenplan voor eigenaren, van april 2024. In de inleiding schrijft het KCAF:

• Is de kans groot dat je huis een verhoogd risico loopt? Dan is het tijd om het echte risico te onderzoeken. Een deskundige kan zeggen of zo’n onderzoek zinvol is. Soms geven gemeenten subsidie voor dit onderzoek.
• Verwacht je een beperkt risico? Houd de situatie dan in de gaten. En controleer de fundering regelmatig. Je kunt dan zelf metingen doen. Of contact opnemen met je gemeente of het waterschap. Wat past, hangt af van je situatie.

De eerste stap van het stappenplan is: informatie verzamelen. Het KCAF noemt daarbij:

1. Zet op een rij wat je ziet. Denk aan scheuren, verzakkingen, klemmende ramen en deuren, scheve vloeren en lage grondwaterstanden. Dat geeft een eerste beeld van de staat van de fundering.
2. Zoek uit welke fundering je huis heeft.
3. Praat met je buren. Hoe zien zij de situatie? Dan weet je ook of jullie samen een onderzoek kunnen laten doen.
4. Je kunt een melding doen bij het landelijk loket. Gebruik daarvoor de informatie die je hebt verzameld. Het loket geeft je ook meer informatie over de fundering. En over de risico’s op schade.

Sommige gemeenten hebben een eigen funderingsloket. Daar kun je ook terecht voor informatie. Dat schrijft het KCAF.

Hoe volg je een scheur? Dat lees je bij Scheuren in muur of gevel.

Waar kun je terecht?

Het landelijk Funderingsloket. Het KCAF heeft een landelijk Funderingsloket. Daar helpt het KCAF eigenaren gratis met informatie. Je kunt er een melding doen of een vraag stellen. Ook over een bepaald huis. Dat kan online. Er is ook een telefonisch spreekuur. Het KCAF probeert binnen 72 uur te reageren. Als het druk is, kan het langer duren. Het KCAF verwerkt meldingen vertrouwelijk. Het deelt ze anoniem, op het niveau van de gemeente. Je vindt het loket op de website van het KCAF.

Ben je particulier en heb je een vraag? Dan verwijst ook de RVO je naar het KCAF.

Een loket van je gemeente. Er zijn ook lokale loketten. Het KCAF noemt als voorbeeld onder meer Amsterdam, Dordrecht, Gouda, Haarlem, Rotterdam en Zaanstad. Volgens het KCAF kunnen lokale loketten onder meer:

• uitleg geven over funderingsproblemen in hun gebied;
• helpen om risico’s te vinden, bijvoorbeeld door het grondwater te meten;
• verwijzen naar subsidies of andere hulp met geld.

Een aantal gemeenten helpt ook bij onderzoek of herstel, soms met geld. Dat schrijft het KCAF. Vraag daarom altijd bij je gemeente welke hulp er is. Dat vindt het KCAF verstandig. Meer lees je bij Hulp van het Funderingsloket.

Wie zegt of er echt een probleem is?

Deze site kan niet beoordelen hoe jouw fundering ervoor staat. De fundering zit onder de grond. Ook een aankoopkeuring of een bouwkundige inspectie geeft daar geen uitsluitsel over. Dat schrijft het KCAF.

Een funderingsonderzoek laat zien hoe goed je fundering is. En hoe lang ze naar verwachting nog meegaat. Dat schrijft de gemeente Zaanstad. Het onderzoek moet volgens landelijke richtlijnen gebeuren. Dat schrijft Zaanstad ook. Zijn er problemen? Dan laat het onderzoek ook de oorzaak zien, schrijft de gemeente Rotterdam. En wat je kunt doen om meer schade te voorkomen.

Het KCAF noemt ook een QuickScan. Dat is een verkennend onderzoek. Het helpt bepalen of uitgebreider onderzoek nodig is. Een QuickScan stelt de kwaliteit van de fundering niet definitief vast, schrijft het KCAF.

Hebben je buren problemen met hun fundering? Dan kunnen die problemen ook voor jou gelden. Zeker als jullie huizen een gedeelde fundering hebben. Dat schrijft de gemeente Rotterdam. Daarom is het belangrijk om het samen te laten onderzoeken, schrijft Rotterdam. Onderzoek per blok huizen is ook een stuk goedkoper dan per huis. Dat schrijft het KCAF.

Hoe een onderzoek gaat, lees je bij Funderingsonderzoek. Wat het kost, lees je bij Wat kost funderingsonderzoek?.