Funderingsherstel: hoe pak je het aan?

Moet de fundering van je huis hersteld worden? Of denk je dat het nodig is? Op deze pagina lees je hoe funderingsherstel gaat. Je leest ook waarom je het samen met je buren doet. En welke vergunning je nodig hebt.

Wat is funderingsherstel?

Bij funderingsherstel krijgt je huis een sterkere of nieuwe fundering. Zo voorkom je verdere schade. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis.

Een fundering van houten palen kan na jaren slechter worden. Dan kan herstel nodig zijn. Een aannemer vervangt dan de oude fundering. Meestal gebeurt dat met betonnen palen. Of met beton en stalen buispalen. Dat schrijft de gemeente Rotterdam. Funderingsherstel is ingewikkeld en kost veel tijd en geld, schrijft Rotterdam ook.

Staat je huis op staal, zonder palen? Soms krijgt zo’n huis alsnog een nieuwe paalfundering. Zo zakt het huis niet verder. Dat schrijft het KCAF, het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek. Meer over de soorten lees je bij Soorten fundering.

Is er gevaar?

Dreigt je huis of een deel ervan in te storten? Lees dan eerst Eerst je veiligheid. Daar staat wat de brandweer zegt.

Is herstel nodig?

Wil je zeker weten hoe het met je fundering zit? Dan is funderingsonderzoek nodig. Dat schrijft het KCAF. Deze site kan je fundering niet beoordelen.

Het rapport van het onderzoek kan een termijn noemen. Binnen die tijd moet de fundering naar verwachting hersteld worden. Het KCAF noemt dat de funderingshandhavingstermijn: 0, 5, 10, 15 of 20 jaar. Wat er verder in het rapport staat, lees je bij Funderingsonderzoek.

Waarom herstel je samen met je buren?

Vaak delen meerdere huizen één fundering. Daarom moet het herstel per blok gebeuren. Alle eigenaren in zo’n blok moeten meewerken. Dat schrijft de gemeente Rotterdam.

Het KCAF spreekt van een bouwkundige eenheid. Dat zijn huizen die bouwkundig één geheel vormen. Soms horen meerdere bouwblokken bij één eenheid. De eigenaren zijn dan samen verantwoordelijk. Een gezamenlijke aanpak is vaak nodig. Het zwakste deel bepaalt meestal de aanpak. Welk deel dat is, blijkt uit onderzoek.

Herstel je niet tegelijk? Dan kunnen verzakkingen blijven voorkomen, schrijft Vereniging Eigen Huis.

Het KCAF schrijft verder:

• Laat het herstel van de hele eenheid door dezelfde aannemer doen.
• Herstel je maar een deel? Dat kan alleen als 3 jaar meten laat zien dat het andere deel niet zakt. En als er geen gevaar is dat de palen droog komen te staan.
• Deel je een muur met de buren? Dan heet dat een mandelige muur. Voor werk aan zo’n muur vraag je schriftelijk toestemming. Dat vraag je aan alle eigenaren van die muur. Dat is wettelijk verplicht. Maak ook afspraken over de kosten van herstel van die muur. Vertel het je buren voordat het werk begint.
• Zijn er meerdere eigenaren? Dan raadt het KCAF sterk een begeleidingsbureau aan. Dat helpt bij plannen, financieren, kosten verdelen en uitvoeren.

Samen besluiten is vaak de grootste hobbel. Overtuigen kost soms meerdere jaren. Wat eigenaren kunnen betalen, speelt daarbij een belangrijke rol. Dat schrijft het KCAF.

Welke stappen zet je?

Het KCAF heeft een stappenplan voor huizen met houten palen. De eerste tip: denk je dat er iets mis is? Maak dan direct foto’s van de schade, met de datum erbij. Daarna noemt het KCAF 8 stappen, in deze volgorde:

1. Ga naar het archief. Bij het archief van de gemeente kun je meestal de bouwtekening kopiëren. Bij houten palen ook de heistaat en de bouwvergunning. Laat een bouwkundige ernaar kijken, adviseert het KCAF.
2. Overleg met de andere eigenaren. Wissel informatie uit met de eigenaren van de bouwkundige eenheid. Leg alles vast wat jullie bespreken.
3. Vraag een deskundige om advies. Dat kan iemand van de gemeente zijn. Of een ingenieursbureau, begeleidingsbureau, bouwkundige, funderingsonderzoeksbureau of het KCAF.
4. Laat funderingsonderzoek doen. Vraag offertes bij meerdere bureaus, voor de hele bouwkundige eenheid. Het KCAF gaat uit van onderzoek volgens de laatste richtlijn. In het stappenplan heet die de F3O-richtlijn. Nu heet die de KCAF-richtlijn Funderingen onder gebouwen. Spreek vooraf af hoe jullie de kosten verdelen. Alle eigenaren geven schriftelijk toestemming voor het onderzoek. Daarna geef je de opdracht.
5. Kijk of herstel van het grondwater kan. Houten palen horen in het grondwater te staan. Soms kan het grondwater weer hoger worden gemaakt. Dat kan alleen onder voorwaarden. De fundering moet nog genoeg kunnen dragen. Ze moet nog minstens 20 jaar mee kunnen, liever 25 jaar. En er mogen geen grenenhouten palen zijn die door bacteriën zijn aangetast. Dat moet voor de hele bouwkundige eenheid. Het systeem dat het grondwater aanvult, is kwetsbaar. Jullie moeten het blijven onderhouden en controleren. Dat moet zolang de huizen er staan. Regel dat samen en maak goede afspraken over het beheer. Werk in de openbare ruimte gaat altijd in overleg met de gemeente.
6. Herstel de fundering. Kies samen een aanpak, vraag offertes en regel de financiering.
7. Laat het werk uitvoeren. Eerst komt een nulmeting. Daarna begint de aannemer.
8. Knap het huis op. Wacht met muren, pleisterwerk en andere delen een half jaar na de oplevering. De fundering moet eerst weer in evenwicht komen. Daarbij kunnen kleine scheuren ontstaan.

Niet elke stap is altijd nodig. Het KCAF zegt op een aantal plekken met welke stap je verder gaat. Een voorbeeld: staat het huis scheef, of zijn er forse scheuren? Dan is funderingsonderzoek volgens het KCAF niet altijd nodig. Soms is een quickscan dan genoeg. Daarbij wordt alleen boven de grond gemeten. Daarna ga je verder met stap 6.

Wat als je buren niet meewerken?

Het KCAF schrijft:

• Je kunt de gemeente vragen om weigerende eigenaren aan te schrijven.
• Kan de fundering minder dan 10 jaar mee? Dan kunnen de andere eigenaren naar de rechter. Dat kan als de weigeraars niets doen of te lang wachten.

Dat zorgt voor vertraging, en voor meer schade en kosten. Dat schrijft het KCAF ook.

In Rotterdam kan de gemeente weigerende eigenaren soms dwingen om mee te doen. Ze schrijft hen dan aan. Rotterdam doet dat alleen onder deze voorwaarden:

• Minstens de helft van de eigenaren in het herstelblok vraagt erom.
• Goed onderzoek laat zien dat de situatie dringend is.
• De eigenaren die meedoen, bewijzen dat ze het herstel kunnen betalen.
• Het herstelplan ligt klaar.

Rotterdam schrijft alleen eigenaren aan die tijdens het herstel de bouw echt blokkeren. Je kunt in de meeste gevallen ook naar de kantonrechter, schrijft Rotterdam. Dat kost veel tijd en geld, en je hebt een advocaat nodig.

Dit zijn de regels van Rotterdam. Hoe het in jouw gemeente gaat, vraag je bij je eigen gemeente.

Heb je een vergunning nodig?

Ja, volgens de gemeente Zaanstad en het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Zaanstad schrijft: “Ja, een omgevingsvergunning is verplicht voor funderingsherstel.” Het fonds schrijft ook dat een omgevingsvergunning nodig is. Die vraag je aan bij je gemeente.

Zaanstad schrijft ook:

• In Zaanstad kunnen eigenaren in hetzelfde blok samen één vergunning aanvragen. Dat kan als ze samen de fundering gaan herstellen. De gemeente Zaanstad rekent dan één keer leges. Leges zijn de kosten van de vergunning.
• In Zaanstad moet je eerst een bodemonderzoek laten doen. Dat geldt voor funderingsherstel en voor funderingsonderzoek. Ook als het werk op eigen grond is.

Wil je een kelder maken die woonruimte wordt? Dan stelt de gemeente eisen aan toegang, ventilatie en daglicht. Sommige gemeenten vragen dan een extra vergunning. Vraag dat vooraf na bij je gemeente, schrijft het KCAF.

Welke manieren van herstel zijn er?

Welke manier het wordt, hangt onder meer af van de oude fundering. En van de wensen van de eigenaren. Dat schrijft de gemeente Rotterdam.

Het KCAF noemt deze manieren:

• Paalkopverlaging. De aannemer zaagt de houten palen lager af. Op die plek komt gewapend beton. De fundering kan daarna niet meer dragen dan ervoor. Het KCAF raadt deze manier in de grote meerderheid van de gevallen af.
• Een nieuwe fundering. Die vervangt de oude fundering en kan meer dragen. Vaak kan de aannemer onder de vloer werken. Dan kun je tijdens het werk op de begane grond blijven wonen. Dat werk is duurder. Maar er is minder herstelwerk en je betaalt geen andere woonruimte.
• Een kelder. Graaft de aannemer onder de vloer? Dan kan er een kelder bij komen. Dat kost meer, maar je krijgt er een verdieping bij.

De gemeente Gouda noemt drie veelgebruikte methoden:

• De tafelmethode. Er komen nieuwe palen met een betonnen plaat erop. De vloer gaat eruit, of de plaat komt onder de vloer.
• Palen via de muren. Nieuwe palen gaan via sleuven in de muren de grond in. De vloer kan blijven liggen.
• Palen met een nieuwe betonbalk aan de buitenkant. Langs de gevels komen palen met een betonbalk erop. De vloer kan blijven liggen.

Elke methode heeft andere kosten en andere overlast, schrijft Gouda.

Wat regel je voor het herstel?

Het KCAF noemt in stap 6 en 7 onder meer deze punten:

• Toezicht. Neem iemand voor toezicht en directie, tot en met de eindafrekening. Dat adviseert het KCAF sterk.
• Nulmeting. Laat voor de start de staat van je huis en de buurhuizen vastleggen. Dan zie je later of schade nieuw is.
• Overlast. Breng de overlast in kaart, zoals trillingen bij het heien. Kies liefst voor trillingsarm heien.
• Betalen. Betaal pas als een deel klaar is en de directievoerder het goedkeurt.
• Verzekering. Is je huis door het werk groter geworden? Meld dat aan je brand- en opstalverzekering. Zo voorkom je dat je te laag verzekerd bent.

Wat kost het en wat bieden gemeenten?

De eigenaar is zelf verantwoordelijk voor zijn fundering, schrijft het KCAF. Sommige gemeenten geven subsidie of een lening met een lage rente. Vraag dat na bij je eigen gemeente, adviseert het KCAF. Wat gemeenten bieden, verschilt. Drie voorbeelden:

• Rotterdam geeft geen subsidie voor funderingsherstel. Wordt de hele fundering vervangen? Dan kun je de OZB tijdelijk laten verlagen. Dat is een belasting van de gemeente.
• Dordrecht heeft geen subsidieregeling voor onderzoek en herstel. Dat schrijft het Funderingsloket Dordrecht.
• Zaanstad geeft in 2026 subsidie voor schuimbeton en vloerverwarming bij funderingsherstel. Vraag de subsidie aan voordat het werk begint. Dat staat in de regeling van Zaanstad. Aanvragen kan tot en met 31 december 2026. Is het geld eerder op? Dan behandelt Zaanstad geen aanvragen meer.

Bedragen lees je bij Wat kost funderingsherstel?. Kun je het herstel niet betalen? Lees dan Funderingsherstel betalen.

Waar vraag je hulp?

Heb je vragen over het stappenplan? Dan helpt het KCAF je graag verder, schrijft het KCAF. Het KCAF heeft ook een landelijk funderingsloket. Hoe je dat bereikt, lees je bij Funderingsloket.

Deze site is geen loket. We geven geen advies over jouw huis.