Funderingsonderzoek: hoe werkt het?

Je fundering zit onder de grond. Je kunt hem dus niet zien. Wil je zeker weten hoe hij ervoor staat? Dan is funderingsonderzoek nodig, schrijft het KCAF. Op deze pagina lees je welke soorten onderzoek er zijn. Je leest wat er gebeurt en wie het onderzoek doet. En wat er in het rapport staat.

Wat is een funderingsonderzoek?

Bij een funderingsonderzoek kijkt een specialist hoe goed je fundering nog is.

Een onderzoek laat zien hoe goed de fundering is. En hoe lang hij naar verwachting nog meegaat. Dat schrijft de gemeente Zaanstad.

Op deze pagina noemen we vaak het KCAF. Dat is het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek. Het KCAF is een onafhankelijke kennisorganisatie zonder winstoogmerk.

Een risico is nog geen schade. Het KCAF schrijft: “Een risicosignaal is nog geen vastgestelde funderingsschade.” Het omgekeerde kan ook. Soms is een fundering slecht, terwijl je boven de grond nog geen schade ziet. Dat staat in een brochure van het KCAF.

Is er gevaar?

Een slechte fundering kan leiden tot scheuren en verzakkingen. Of zelfs tot gevaar dat iets instort. Dat schrijft het KCAF. Dreigt je huis of een deel ervan in te storten? Lees dan meteen Eerst je veiligheid.

Wanneer is onderzoek verstandig?

Vereniging Eigen Huis noemt signalen van funderingsproblemen. Bijvoorbeeld scheuren, scheefstand en klemmende ramen en deuren. Zie je één of meer van die signalen? Dan is het verstandig om de fundering verder te laten onderzoeken. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis. Alle signalen lees je bij Funderingsproblemen.

Ben je niet gerust over je fundering? Ga dan in gesprek met een deskundige. Vraag je af of funderingsonderzoek zinvol is. Dat adviseert het KCAF in zijn brochure. In het uiterste geval is onderzoek overbodig, schrijft het KCAF. Dan is herstel al dringend nodig.

Weet je al iets over het risico op jouw adres? Of wil je dat opzoeken? Lees dan Funderingsrisico opzoeken. Koop of verkoop je een huis? Lees dan Huis kopen of verkopen.

Welke soorten onderzoek zijn er?

Het KCAF noemt 3 vormen van informatie en onderzoek. Elke stap kost meer dan de vorige, schrijft het KCAF.

1. Funderingsrisicorapport. Dit rapport maakt een inschatting uit gegevens die er al zijn. Het KCAF schrijft: “Het is geen onderzoek op locatie en stelt de funderingskwaliteit niet vast.”
2. QuickScan, of Fase 0. Dit is een verkennend onderzoek. Een specialist combineert de gegevens met metingen en een inspectie. Daarna weet je beter of meer onderzoek nodig is.
3. Volledig funderingsonderzoek. Dit is het meest uitgebreide onderzoek. Het geeft de meest betrouwbare basis voor herstel, schrijft het KCAF.

Het KCAF noemt een QuickScan ook “verkennend funderingsonderzoek”. Die naam gebruikt het taxatierapport vanaf 1 januari 2027. Een volledig onderzoek heet daar dan “uitgebreid funderingsonderzoek”. Dat schrijft het NRVT, het register van taxateurs.

Wat gebeurt er bij een QuickScan?

Bij een QuickScan kijkt een specialist naar zichtbare schade. Hij doet metingen aan de buitenkant van je huis. Hij graaft niet. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis.

Het KCAF noemt deze onderdelen van een QuickScan:

• Archiefonderzoek: wat er al bekend is over het pand en de fundering.
• Kijken: naar scheuren, verzakkingen en andere zichtbare signalen.
• Lintvoegmeting en loodmeting: meten of de gevel vervormd is.
• Zakkingssnelheid: hoe snel het pand zakt. Dit kan alleen als er metingen van zijn.

Een QuickScan kan meestal binnen een dagdeel. Dat hangt af van het type pand. En van hoe goed het pand bereikbaar is. Het rapport volgt meestal binnen enkele werkdagen. De wachttijd tot het bezoek hangt af van de agenda van het bureau. Dit alles schrijft het KCAF.

De uitkomst is altijd 1 van deze 3, schrijft het KCAF:

• Laag risico: er is geen verdere actie nodig.
• Midden risico: het KCAF adviseert om het pand te blijven volgen. Bijvoorbeeld met een nieuwe QuickScan binnen ongeveer 5 jaar. Een geldverstrekker kan voorwaarden stellen.
• Hoog risico: vervolgonderzoek is nodig. Of er wordt onderhandeld over de prijs of waarde van het huis.

Een QuickScan geeft geen definitief oordeel, schrijft het KCAF. Hij zegt niet zeker hoe goed de fundering is. En ook niet hoe lang hij nog meegaat.

Wat gebeurt er bij een volledig onderzoek?

Bij een volledig onderzoek graaft een bureau de fundering op een paar plekken op. Het bureau meet de fundering dan in en brengt hem in kaart. Dat staat in het stappenplan van het KCAF voor houten funderingen.

De gemeente Zaanstad noemt deze onderdelen van een funderingsonderzoek:

• het pand bekijken;
• meten hoe scheef het pand staat;
• hoogtemetingen;
• het grondwater meten;
• de fundering zelf bekijken;
• het hout onderzoeken.

Staat je huis op houten palen? Dan neemt het bureau zo nodig houtmonsters. Een laboratorium onderzoekt die monsters. Dat schrijft het KCAF. Het onderzoek duurt ongeveer 2 maanden, volgens het KCAF.

Staat je huis niet op palen? Dat heet een fundering “op staal”. Ook die kun je laten onderzoeken, schrijft de gemeente Rotterdam. Het onderzoek kijkt dan naar andere dingen. Meer over soorten fundering lees je bij Soorten fundering.

Welke richtlijn geldt?

Het KCAF beheert de richtlijn “Funderingen Onder Gebouwen”. Daarin staat hoe een bureau een fundering onderzoekt en beoordeelt. Het gaat om ondiepe funderingen en om houten palen. Sinds 2023 vervangt deze richtlijn de 2 oude F3O-richtlijnen.

Let erop dat het onderzoek volgens deze richtlijn gebeurt. Dat adviseert Vereniging Eigen Huis.

Voldoet het rapport niet aan de richtlijn? Dan hoef je het niet te accepteren, schrijft het KCAF. Het bureau moet het onderzoek dan alsnog volgens de richtlijn doen.

Doe je het onderzoek samen met je buren?

Soms zijn huizen tegelijk gebouwd op één gezamenlijke fundering. Het KCAF noemt dat een bouwkundige eenheid. Overleg dan op tijd met je buren, schrijft het KCAF. Onderzoek van een heel blok is ook een stuk goedkoper dan onderzoek per huis.

Voor een oordeel over een woonblok hoef je niet elk huis te onderzoeken. De huizen die worden onderzocht, moeten wel verspreid over het blok liggen. Dat schrijft de gemeente Zaanstad.

De gemeente Rotterdam noemt deze stappen:

1. Neem contact op met je buren. Bespreek wie er in het blok meedoet.
2. Vraag offertes aan bij meerdere bureaus.
3. Kies samen een offerte. Maak ook afspraken over het verdelen van de kosten. Wil je subsidie? Overleg dan eerst met het Funderingsloket. Dat is verplicht, volgens de regeling van Rotterdam. Het loket kijkt of het onderzoek zinvol is. En of de kosten in de offerte redelijk zijn.
4. Geef het bureau de opdracht. Dat doe je namens alle eigenaren die meedoen.
5. Het bureau vraagt subsidie aan, na het onderzoek. Dat doet het bureau bij de gemeente Rotterdam. Het stuurt de uitkomst van het overleg mee.
6. Bepaal samen met je buren het vervolg. Dat hangt af van het advies in het rapport.

Wie doet het onderzoek?

Het KCAF doet zelf geen onderzoek. Een onderzoeksbureau doet het. Een volledig onderzoek doen bureaus die erkend zijn door het KCAF. Voor bureaus die een QuickScan doen, is er een aparte erkenning. Dat schrijft het KCAF.

Wat betekent erkend? Het KCAF noemt deze eisen:

• Het bedrijf heeft aantoonbare ervaring en kennis van funderingen.
• Het bedrijf erkent de klachtencommissie van het KCAF. En het houdt zich aan haar uitspraken.
• Het bedrijf gaat elk jaar naar verplichte bijeenkomsten van het KCAF over kennis.

Het KCAF bewaakt de kwaliteit van de erkende bedrijven. Ze worden regelmatig gecontroleerd, schrijft het KCAF. Op de website van het KCAF staat een lijst van erkende bedrijven. Deze site noemt geen bureaus en raadt er ook geen aan.

Vraag offertes aan bij meerdere bureaus. Dat raden het KCAF en Vereniging Eigen Huis aan. Heb je de offertes en nog vragen? Dan geeft het KCAF je onafhankelijk advies.

Wil je subsidie? Lees dan eerst welke eisen je gemeente stelt. Zie Wat kost een funderingsonderzoek?

Wat staat er in het rapport?

Na het onderzoek krijg je een rapport. Volgens de gemeente Rotterdam staat daarin:

• hoe goed de fundering is en hoe lang de palen naar verwachting nog goed blijven;
• welk soort hout er is gebruikt;
• of er schimmels of bacteriën in de palen zitten;
• of de fundering scheef staat.

Het KCAF noemt de tijd dat de fundering nog meegaat de “handhavingstermijn”.

Uit het onderzoek kan blijken, volgens de gemeente Rotterdam:

• Er zijn geen problemen. Dan hoef je verder niets te doen.
• Je hoeft nu niets te doen, maar later wel. De fundering moet dan in de toekomst hersteld worden. In het rapport staan de oorzaken en adviezen. Voer die adviezen uit om (verdere) schade te voorkomen.
• De fundering is slecht. Dan moet je de fundering binnen een paar jaar laten herstellen. Zo voorkom je meer schade. En kun je er veilig blijven wonen.

Bewaar het rapport goed, ook als de uitslag gunstig is. Dat adviseert het KCAF. Je kunt het bureau vragen om uitleg over het rapport. Twijfel je over het rapport? Dan kun je een andere, onafhankelijke deskundige inschakelen. Ook dat schrijft het KCAF.

Erkende bureaus moeten de uitkomst doorgeven aan FunderMaps. Dat is de landelijke database van het KCAF. Zo blijft die database actueel, schrijft het KCAF.

Wat doe je na het onderzoek?

Wijst een QuickScan op funderingsproblemen? Dan adviseert het KCAF een volledig onderzoek.

Is het risico beperkt? Houd de situatie dan in de gaten. Dat heet monitoren, schrijft het KCAF.

Moet je fundering hersteld worden? Lees dan Funderingsherstel. Daar lees je hoe herstel gaat en wat erbij komt kijken.

Waar kun je terecht met vragen?

Het KCAF heeft een gratis landelijk loket voor vragen over funderingen. Je kunt daar ook vragen stellen over een bepaald pand. Het KCAF probeert binnen 72 uur te reageren. Je vindt het loket op de site van het KCAF.

Veel gemeenten bieden extra hulp, schrijft het KCAF. Lees meer bij Hulp van je gemeente en het Funderingsloket.