Verzakt je huis? De signalen en wat je doet

Klemt je deur ineens? Of loopt je vloer schuin af? Dan denk je misschien dat je huis verzakt. Op deze pagina lees je welke signalen het KCAF en gemeenten noemen. En wat je dan kunt doen. Deze site kan niet beoordelen of jouw huis verzakt.

Dreigt je huis of een deel ervan in te storten? Lees dan eerst Eerst je veiligheid.

Wat is verzakking?

Je huis staat op een fundering. Die moet een stevige basis zijn. Problemen met de fundering tasten die stevigheid aan. Het huis zakt dan weg. Dat schrijft het KCAF, het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek.

Dat wegzakken gaat meestal niet mooi gelijkmatig, schrijft het KCAF. Daardoor komen er krachten op het huis waar het niet tegen kan. Die krachten komen van opzij in plaats van van boven.

Vereniging Eigen Huis legt in de Scheurenwijzer het verschil uit tussen zetting en verzakking. Het voorbeeld gaat over een nieuw deel van een huis:

• Bij zetting zakt de constructie eerst wat. Daarna is ze stabiel.
• Wordt het niet stabiel? Dan is er sprake van verzakking.

Welke signalen noemt het KCAF?

Het KCAF noemt 5 signalen die kunnen wijzen op verzakking. De RVO noemt dezelfde 5 signalen.

• Scheuren. In de gevel, binnenmuren, vloeren en plafonds. Scheuren kunnen ook andere oorzaken hebben dan funderingsproblemen. Meer lees je bij Scheuren in muur of gevel.
• Klemmende ramen en deuren. Door het ongelijk zakken kunnen kozijnen vervormen. Ze worden een beetje een trapezium, in plaats van een rechthoek. Het raam of de deur zelf houdt zijn vorm. Daardoor gaat het klemmen.
• Scheefstand. Scheve vloeren en scheve muren.
• Hoog water onder de vloer. Staat het water in de kruipruimte bijna tot aan de vloerplanken? Dat kan komen door een hoge grondwaterstand. Bijvoorbeeld na een grote regenbui. Maar het kan ook zijn dat het huis lager is gaan staan.
• Groot hoogteverschil met de buren. Bijvoorbeeld bij de bovenkant van de voordeur. Bij huizen met een fundering op staal kan dat een signaal zijn dat ze verzakken.

“Deze signalen kunnen verschillende oorzaken hebben”, schrijft het KCAF.

Welke signalen noemen anderen?

Andere bronnen noemen nog meer signalen. Elke bron heeft een eigen lijst.

Vereniging Eigen Huis noemt bij verzakking en scheefstand:

• het huis staat zichtbaar scheef;
• de gevel lijkt te verzakken;
• buren hebben vergelijkbare klachten.

Bij verzakking kan het huis ook lager komen te liggen dan de stoep. De drempel of voordeur ligt dan lager dan de stoep. Of je ziet een verschil in hoogte bij de gevel. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis.

De gemeente Zaanstad noemt als zichtbare schade door bacteriën in houten palen:

• scheuren;
• scheefstand;
• gevels of vloeren die opbollen;
• ramen en deuren die klemmen.

Een verzakte vloer

Een scheve vloer kan wijzen op verzakking. Dat schrijven het KCAF en Vereniging Eigen Huis. Vereniging Eigen Huis noemt deze tekenen van een aflopende of scheve vloer:

• meubels die wiebelen;
• vloerbedekking die ongelijk ligt;
• water dat niet goed wegloopt.

Scheefstand meet je eenvoudig met een knikker op een gladde vloer. Dat schrijft het KCAF in een brochure. Bijvoorbeeld op de vloer van een verdieping.

Vereniging Eigen Huis beschrijft in de Scheurenwijzer ook zetting van een vloer. De grond onder de vloer is dan niet stabiel genoeg. Door het gewicht van de vloer klinkt die grond in. De grond neemt dan minder ruimte in. De vloer zakt over de hele oppervlakte. Scheuren ontstaan vooral waar de vloer niet mee kan zakken. Bijvoorbeeld bij een muur.

Op staal of op palen: wat is het verschil?

Het KCAF legt uit dat de soort fundering verschil maakt.

Fundering op staal. Zo’n huis staat niet op palen. Het zakt mee met de bodem als de bovenste grondlagen inklinken. Dat schrijft het KCAF. Volgens de RVO gaat dat inklinken niet altijd gelijkmatig. Dan kan het huis scheef gaan staan. En dan kunnen er scheuren komen.

Ook als het huis gelijkmatig zakt, kunnen er problemen zijn. Dat schrijft de RVO. Zakt het huis wel, maar het grondwater niet? Dan kan het grondwater tot aan de vloeren komen.

De gemeente Rotterdam noemt deze problemen bij huizen zonder palen:

• het huis zakt scheef;
• er komen scheuren in gevels en binnenmuren;
• ramen en deuren klemmen;
• de kruipruimte of kelder is vochtig, met bijvoorbeeld schimmel en nare geurtjes;
• bij harde regen is er wateroverlast in of rond het huis.

Rotterdam is gebouwd op een slappe bodem van klei en veen. Daar daalt de bodem gemiddeld 2 tot wel 12 mm per jaar. Dat schrijft de gemeente Rotterdam over de omgeving van de stad.

Fundering op palen. Huizen op palen rusten op diepere grondlagen. Zulke huizen zakken dus niet mee, schrijft het KCAF. Toch kan ook een huis op palen zakken. Dat schrijft het KCAF in een brochure. Bijvoorbeeld als houten palen zijn aangetast door schimmels of bacteriën. Of als zakkende grond aan de palen blijft kleven. Die trekt de palen dan mee naar beneden. Dat heet negatieve kleef.

Meer over deze oorzaken lees je bij Oorzaken van funderingsproblemen. Welke fundering jouw huis heeft, lees je bij Soorten fundering.

Water in de kruipruimte

Zakt een huis op staal? Dan komt de begane grondvloer dichter bij het grondwater. Blijft het grondwater even hoog? Dan krijg je vroeg of laat last van water. Dat kan leiden tot natte kruipruimtes en vochtige huizen. Dat schrijft het KCAF in een brochure.

Bij bodemdaling zijn huizen op houten palen juist beter af met een hoge waterstand. Dan komt er geen zuurstof bij de palen. Huizen op staal zijn dan beter af met een lagere waterstand. Dan komt het water niet tot aan de vloer. In wijken met beide soorten huizen geeft dat een dilemma. Dat schrijft de RVO.

Tegen wateroverlast en vocht zijn tijdelijke maatregelen mogelijk. Dat schrijft de gemeente Rotterdam over huizen zonder palen. Rotterdam noemt:

• de kruipruimte afdekken met folie;
• de ventilatie in de kruipruimte verbeteren;
• de bestrating zo leggen dat regenwater van het huis af loopt.

Een blijvende oplossing is duur, schrijft Rotterdam. Denk aan het optillen van het huis en er heipalen onder zetten.

Hoe volg je of je huis zakt?

Een voorbeeld is de gemeente Zaanstad. Daar meet de gemeente bij een groot aantal gebouwen regelmatig de hoogte. Dat gebeurt met meetboutjes in de gevel. Zaanstad noemt dat hoogtemonitoring. Zo wil de gemeente onveilige situaties door ernstige verzakking voorkomen. Eigenaren kunnen zo ook volgen hoe hun fundering werkt.

Ben je eigenaar in Zaanstad? En maak je je ernstig zorgen over je fundering? Dan kun je vragen om hoogtemonitoring. Meld je daarvoor bij het Funderingsloket van de gemeente. Medewerkers beoordelen je aanvraag. Hoogtemonitoring is iets anders dan een funderingsonderzoek, schrijft Zaanstad.

Dit is de aanpak van Zaanstad. Vraag bij je eigen gemeente welke hulp er is. Dat vindt het KCAF verstandig.

Zie je ook scheuren? Hoe je die volgt, lees je bij Scheuren in muur of gevel.

Wat doe je als je verzakking vermoedt?

Herken je een of meer signalen? Dan is het verstandig om verder te laten onderzoeken hoe je fundering ervoor staat. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis. Een QuickScan kan helpen bepalen of uitgebreider funderingsonderzoek nodig is. Dat schrijft het KCAF.

Vereniging Eigen Huis schrijft: vaak hebben buren met vergelijkbare huizen ook problemen. Een huis staat meestal met een of meer andere huizen op een fundering. Dat schrijft de gemeente Rotterdam over huizen zonder palen. Je kunt problemen door bodemdaling daarom vaak niet alleen oplossen. Huiseigenaren moeten samenwerken, schrijft Rotterdam.

Rotterdam geeft subsidie voor funderingsonderzoek. Dat staat in de Subsidieregeling funderingsonderzoek 2025. De gemeente betaalt hoogstens 75% van de kosten. Het maximum is € 5.000 per eigenaar die meedoet, per pand. Zijn er meerdere woningen in 1 pand? Dan is het maximum € 5.000 per eigenaar per woning. Er gelden nog meer voorwaarden. Zo moet je vooraf overleggen met het Funderingsloket van Rotterdam. Dat is verplicht. Dit is een regeling van Rotterdam. Wat onderzoek elders kost, lees je bij Wat kost funderingsonderzoek?.

Wat je eerst kunt doen, staat bij Funderingsproblemen. Bijvoorbeeld een melding doen bij het landelijk Funderingsloket van het KCAF. Hoe een onderzoek gaat, lees je bij Funderingsonderzoek.