Oorzaken van funderingsproblemen

Een fundering zit onder de grond. Daarom zie je er meestal niets van. Dat schrijft de gemeente Rotterdam. Op deze pagina lees je welke oorzaken de bronnen noemen. Dat zijn overheden, het KCAF en Vereniging Eigen Huis. Deze site kan niet zeggen wat er onder jouw huis speelt. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. Dat schrijft het KCAF op de pagina van het Funderingsloket Dordrecht.

Dreigt je huis of een deel ervan in te storten? Lees dan eerst Eerst je veiligheid.

Waarom gaat een fundering kapot?

Funderingsschade komt steeds vaker voor. De Rijksoverheid noemt daar 3 redenen voor:

• Gebouwen worden ouder.
• De bodem daalt.
• Het klimaat verandert.

Het KCAF deelt de oorzaken in een brochure uit 2022 in 2 groepen in:

• Oorzaken in de fundering zelf. Bijvoorbeeld bacteriën in het hout, ouderdom of een fundering die slecht is aangelegd.
• Oorzaken van buiten. Bijvoorbeeld droogte, bodemdaling of werk in de buurt.

Deze oorzaken komen vaak samen voor, schrijft het KCAF. De gemeente Rotterdam en RVO schrijven hetzelfde.

De soort fundering maakt ook uit. Sommige oorzaken gelden alleen voor houten palen, schrijft RVO. Andere gelden alleen voor een fundering zonder palen. Zelfs de houtsoort van de palen speelt een rol. Welke soorten er zijn, lees je bij Soorten fundering.

Paalrot: schimmels in droge palen

Het KCAF legt uit hoe paalrot ontstaat. Schimmels hebben 3 dingen nodig: vocht, zuurstof en voedsel. Onder de grond is het altijd vochtig. Het hout van de paal is het voedsel. Staat de paal helemaal onder het grondwater? Dan komt er geen zuurstof bij. Zakt het grondwater? Dan kan er zuurstof bij de bovenkant van de paal komen. De paal begint dan weg te rotten.

De gemeente Zaanstad noemt dit droogstand. Schimmels werken alleen op het deel van het hout dat droog staat. Gaat het grondwater weer omhoog? Dan stopt de schimmel. Dat schrijft Zaanstad.

Je ziet de schade niet direct. Na in totaal 10 tot 20 jaar droogstand kan een paal niet meer dragen. De bovenkant is dan te veel aangetast. Scheuren in gevels en muren en verzakking zijn het gevolg. Dat staat in de brochure van het KCAF.

Waarom zakt het grondwater?

Het KCAF noemt op zijn kennisbank deze oorzaken:

• Het waterschap verlaagt het peil. Een korte daling geeft niet direct problemen. Blijft het peil lang lager? Dan kan dat wel problemen geven. Vooral in drogere zomers kunnen palen dan lang aan zuurstof blootstaan.
• Grote bomen bij het huis. Hun wortels kunnen veel grondwater wegzuigen.
• Een lekke rioolbuis. Grondwater loopt dan via het lek de buis in. Het grondwater in de buurt zakt daardoor.

Bodemdaling en klimaatverandering spelen daarbij een grote rol, schrijft het KCAF.

In de brochure noemt het KCAF nog meer. Een wijziging van het waterpeil kan droogstand veroorzaken of erger maken. Net als bemaling in de buurt, damwanden of lekke riolen. Ook ander werk in de openbare ruimte kan dat doen.

Palenpest: bacteriën in het hout

Ook bacteriën eten van het hout van palen. Dat schrijft het KCAF. Sommige soorten hebben geen zuurstof nodig. Ze tasten palen ook onder water aan, schrijft RVO.

Volgens het KCAF liften bacteriën mee met het water in de paal. Daarom komt deze aantasting vooral voor in palen van grenenhout. Daar stroomt water makkelijk doorheen. De gemeente Rotterdam en de brochure van het KCAF noemen dit palenpest.

Het gaat langzaam. De bronnen noemen verschillende termijnen:

• Het KCAF noemt in de brochure gemiddeld 70 tot 90 jaar. Dat geldt voor palen van grenenhout. Dan rust de fundering alleen nog op “bezemstelen”. Dat is de harde kern van de paal.
• De gemeente Zaanstad noemt wel 70 tot 100 jaar. Zo lang kan het duren voordat je schade ziet. Bijvoorbeeld scheuren, scheefstand, bolle gevels of vloeren en klemmende ramen en deuren.

Negatieve kleef: palen worden naar beneden getrokken

Bij negatieve kleef blijven de palen heel. Toch verliest het huis zijn steun. Het KCAF legt uit hoe dat gaat.

De palen staan op een zandlaag diep in de grond. Daarboven liggen andere lagen, zoals veen en klei. Zakt een zware kleilaag in elkaar? Dan kan die klei aan de palen blijven plakken. De klei trekt de palen dan mee naar beneden. Zakt het huis minder hard dan de palen? Dan wordt de fundering onder het huis vandaan getrokken.

Zakken de palen ongelijk? Dan ontstaan scheefstand en scheuren in gevels en muren. Door bodemdaling wordt het risico op negatieve kleef groter. Dat staat in de brochure van het KCAF. De gemeente Zaanstad noemt negatieve kleef bij korte palen.

Een huis zonder palen zakt mee

Niet elk huis staat op palen. Een fundering zonder palen heet ook een ondiepe fundering of fundering op staal. Zo’n fundering rust direct op de bovenste grondlaag. Daalt de bodem? Dan zakt het huis mee, schrijft RVO.

De bodem zakt niet altijd overal even veel. Het huis kan dan scheef gaan staan. Ook kunnen er scheuren ontstaan. Dat schrijft RVO.

Zakt het huis wel gelijkmatig? Ook dan kunnen er problemen komen. Zakt het huis, maar het grondwater niet? Dan kan het water tot aan de vloer komen, schrijft RVO. Het KCAF noemt natte kruipruimtes en vochtige huizen als gevolg.

Vereniging Eigen Huis schrijft over een ondiepe fundering:

• Op stevige grond zoals zand kan die prima werken.
• Op slappe grond zoals veen of klei is die risicovol.
• Vooral droge zomers zijn een risico. De bodem klinkt dan in en zakt.

RVO noemt een lastige keuze in wijken met beide soorten huizen. Huizen op houten palen hebben baat bij hoog grondwater. Dan komt er geen zuurstof bij de palen. Huizen zonder palen hebben baat bij lager grondwater. Dan komt het water niet tot aan de vloer.

Wat doet droogte?

Lage grondwaterstanden maken ondiepe funderingen en houten palen kwetsbaar. Dat schrijft het KCAF.

Vereniging Eigen Huis ziet risico voor houten palen in veen- en kleigebieden. Door droogte zakt daar het grondwater.

Het KCAF kreeg veel meer meldingen van schade na droge zomers. Dat waren de zomers van 2018, 2019, 2020 en 2022. Schade neemt nu ook toe op zandgrond en in rivierengebieden. Dat schrijft het KCAF bij zijn landelijk loket.

De gemeente Zaanstad ziet de sporen van droge zomers bij veel oudere panden. Er kan opeens een scheur in een gevel ontstaan. Of een scheur wordt groter.

Te zwaar of verkeerd gebouwd

Te zwaar. Bij de bouw rekent men uit hoeveel palen nodig zijn. En hoe lang die moeten zijn. Dat hangt af van het gewicht van het huis. Wordt het huis zwaarder door een verbouwing of aanbouw? Dan klopt die som niet meer. De fundering is dan misschien niet sterk genoeg. Dat schrijft het KCAF. In de brochure noemt het KCAF een dakopbouw als voorbeeld.

Ga je verbouwen? Kijk dan altijd of de fundering ook moet worden aangepast, schrijft het KCAF. Zeker in gebieden waar funderingen al worden aangetast.

Verkeerd gefundeerd. Een huis kan al bij de bouw verkeerd gefundeerd zijn. Het KCAF noemt 3 fouten:

• Te weinig palen. Er rust dan te veel gewicht op de palen.
• Te korte palen. Ze staan dan niet op zand, maar op een slappe laag.
• Palen op een verkeerde zandlaag. Die laag is te dun om het huis te dragen.

Zulke bouwfouten kunnen pas tientallen jaren later zichtbaar worden, schrijft het KCAF.

Welke andere oorzaken zijn er?

RVO noemt nog meer oorzaken:

• Wortels van planten. Sommige planten hebben zo sterke wortels dat ze een fundering beschadigen. RVO noemt de Japanse duizendknoop als voorbeeld.
• Trillingen. Bijvoorbeeld door zwaar verkeer, bouwen of slopen in de buurt, of aardbevingen. Bij een huis zonder palen gaat het zakken daardoor mogelijk sneller. Zijn houten palen al in matige of slechte staat? Dan kunnen palen en huis verder beschadigen.
• De bodem stijgt. Het huis kan dan van de palen omhoog worden gedrukt. Dat gaat ongelijk, met scheuren als gevolg. Volgens RVO lijkt er een samenhang te zijn met oude mijnbouwgangen.

In de brochure noemt het KCAF ook werk in de omgeving. Bijvoorbeeld aan wegen, kanalen, dijken of de riolering.

Denk je aan schade door gaswinning of vroegere mijnbouw? Daarvoor bestaat een eigen route. Lees Scheuren door mijnbouw: waar meld je het?

Verschilt het per plek?

In de brochure van 2022 staat een kaart van het KCAF. Die toont de belangrijkste oorzaken per regio. Gemeenten en loketten schrijven over hun eigen gebied. Een paar voorbeelden:

• Rotterdam: problemen komen vaak door een combinatie van oorzaken. Rotterdam noemt paalrot door droogstand, palenpest, negatieve kleef en bouwfouten.
• Zaanstad: de problemen komen daar vooral door bacteriën in houten palen. Vooral grenenhout is daar gevoelig voor. Zaanstad ziet wel steeds vaker een combinatie van oorzaken.
• Dordrecht: het Funderingsloket Dordrecht publiceert het stappenplan van het KCAF. Dat is een algemene tekst, niet alleen over Dordrecht. Daarin staat: de meeste problemen bij houten palen komen door verlaagd grondwater.

Waarom is de oorzaak belangrijk?

Zijn er problemen met de fundering? Dan laat een onderzoek zien wat de oorzaak is. En wat je kunt doen om meer schade te voorkomen. Dat schrijft de gemeente Rotterdam.

RVO geeft een voorbeeld. Stel dat een onderzoek laat zien dat:

• het huis op houten palen staat;
• de palen zijn aangetast door schimmels;
• dat komt door een te lage grondwaterstand;
• de palen nog genoeg kunnen dragen. RVO schrijft daarbij: “minstens Code Oranje”.

Dan kan beheer van het grondwaterpeil de fundering misschien langer laten meegaan. Dat schrijft RVO.

Hoe weet je wat er bij jouw huis speelt?

Algemene informatie over paalrot zegt nog niet of jouw palen zijn aangetast. Dat schrijft het KCAF. De oorzaken moeten blijken uit funderingsonderzoek, schrijft RVO.

Zo’n onderzoek laat volgens de gemeente Zaanstad bijvoorbeeld zien:

• van welke houtsoort de palen zijn;
• hoe erg de palen zijn aangetast;
• hoe lang het naar schatting duurt tot er maatregelen nodig zijn.

Meer lezen:

• Welke signalen je kunt zien: Scheuren in de muur en Verzakking van je huis.
• Hoe een onderzoek gaat: Funderingsonderzoek.
• Het risico van een adres opzoeken: Funderingsrisico opzoeken.
• Waar je met vragen terechtkunt: Funderingsloket. Ook het landelijk loket van het KCAF neemt meldingen en vragen aan.