Huis kopen of verkopen: de fundering

Koop je een huis? Dan wil je weten of de fundering goed is. Problemen met de fundering kunnen je tienduizenden euro’s kosten. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis. Op deze pagina lees je wat er over de fundering in het taxatierapport staat. Je leest wat je als koper kunt doen. En wat een verkoper moet melden.

Wat staat er over de fundering in het taxatierapport?

Koop je een huis met een hypotheek? Dan heb je een taxatierapport nodig. Zonder dat rapport keurt de bank je hypotheek niet goed, schrijft de gemeente Rotterdam.

Het Funderingsrisicorapport van het KCAF zit sinds 2021 in gevalideerde taxatierapporten. Dat schrijft het NRVT, het register van taxateurs. Het KCAF is het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek.

Op 1 april 2026 kwam er een nieuw model taxatierapport. Volgens het NRVT veranderde er dit:

• Het rapport van het KCAF is altijd de belangrijkste bron.
• Het risico staat er als een letter, van A tot en met E. A staat voor een laag risico, E voor een hoog risico.
• Is er geen letter? Dan kan de taxateur dat ook aangeven.
• Er staat ook hoe betrouwbaar de letter is.
• De taxateur vergelijkt het rapport met wat hij zelf ziet in het huis. Wijkt dat flink af? Dan moet hij dat uitleggen in het taxatierapport.

De taxateur let op zichtbare signalen, zoals scheuren, vocht en schimmel. Dat schrijft het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het KCAF gebruikt in 2026 andere woorden. Bij het KCAF is A geen risico en E een vastgesteld funderingsprobleem. Meer over de letters lees je bij Funderingsrisico opzoeken.

Het nieuwe model is een initiatief van het NRVT. Het is geen nieuwe wet, schrijft het KCAF. Het ministerie steunt het initiatief.

Wat als de woning een D of E krijgt?

Staat er in het rapport van het KCAF een D of E? Dan is er in principe eerst aanvullend funderingsonderzoek nodig. Pas daarna kan de taxateur het taxatierapport afronden. Dat schrijft het NRVT. Dit onderzoek heet ook wel QuickScan of Fase 0.

De uitkomst van dat onderzoek is leidend voor de waarde. Die kan afwijken van de inschatting van het KCAF, schrijft het NRVT.

In mei 2026 noemde het NRVT 2 situaties waarin het onderzoek kan vervallen:

• De opdrachtgever geeft geen toestemming voor het onderzoek en de kosten.
• Er is al een recent en betrouwbaar funderingsonderzoek.

In maart 2026 schreef het NRVT het zo. In sommige situaties kan het onderzoek vervallen. De taxateur doet dan 1 van deze dingen:

• Hij voegt eventuele bewijsstukken toe aan het taxatierapport.
• Hij legt duidelijk uit waarom het risico er niet is.
• Hij schrijft dat de opdrachtgever niet instemt met de kosten van het onderzoek.

Doet de taxateur geen extra onderzoek? Dan is het belangrijk dat hij zijn afweging goed vastlegt in het rapport. Dat schrijft het NRVT. Hij legt dan uit of er een verhoogd risico is. En wat dat kan betekenen voor de waarde.

Heeft het huis een D of E? Dan adviseert de taxateur de koper om extra onderzoek te laten doen. Of om gegevens van eerder onderzoek op te vragen. Dat schrijft het ministerie van Binnenlandse Zaken.

Staan de kosten van herstel erin?

Het rapport van het KCAF kan een indicatie geven van wat herstel kost. Het is een globale indicatie, schrijft het NRVT. Voor een exacte prijs is onderzoek door een funderingsspecialist nodig.

In het taxatierapport staat die indicatie alleen bij een D of E, schrijft het KCAF. En alleen als de betrouwbaarheid vastgesteld of afgeleid is. Sinds 1 oktober 2026 zet NWWI die indicatie standaard in een bijlage. Dat is de bijlage van het Funderingsrisicorapport. Het geldt bij een D of E. Het gaat om gevallen waarin dat na 1 januari 2027 toch verplicht zou zijn. Dat schrijft het NRVT. NWWI is de organisatie die taxatierapporten valideert.

Wat verandert er op 1 januari 2027?

Op 1 januari 2027 komt er weer een vernieuwd model taxatierapport. Dat schreef het NRVT op 1 oktober 2026. Dit verandert er volgens het NRVT:

• De taxateur krijgt de funderingsinformatie eerder. Al als hij de opdracht aanneemt.
• Bij een D of E wordt funderingsonderzoek verplicht, als het nog niet is gedaan. Dat kan een verkennend of een uitgebreid onderzoek zijn.
• De onderzoeken krijgen nieuwe namen: “verkennend funderingsonderzoek” en “uitgebreid funderingsonderzoek”.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wil haar regels per 1 januari 2027 aanpassen. Gebeurt dat? Dan tellen de geschatte herstelkosten mee bij een NHG-lening. Dat geldt bij een hoog funderingsrisico. Dat schrijft het NRVT. Je kunt dan minder lenen voor zo’n huis, schrijft de minister.

Sommige geldverstrekkers houden nu al rekening met de kosten van herstel. Dat doen ze bij een hoog risico. Dat schreef de minister in augustus 2026.

Verwacht de taxateur dat de bank pas na 1 januari 2027 een definitief aanbod doet? Dan adviseert het NRVT de taxateur iets. Bij een D of E raadt hij de opdrachtgever dan vroeg een verkennend onderzoek aan. Dat is een aanbeveling, geen verplichting.

Waarom komt die informatie laat?

De funderingsinformatie uit het taxatierapport komt pas na het tekenen van de koopovereenkomst. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis. Het NRVT schrijft ook dat het taxatierapport vaak pas laat in het koopproces komt.

Vereniging Eigen Huis noemt deze gevolgen voor een koper:

• Is de fundering onzeker of problematisch? Dan is vaak aanvullend onderzoek nodig. Dat kan zorgen voor vertraging en extra kosten. Het kan zelfs gevolgen hebben voor je hypotheek.
• Komt de financiering daardoor niet rond? En kun je geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud? Dan kan dat leiden tot een boete. Die is meestal 10% van de koopsom.

De minister vindt het belangrijk dat funderingsinformatie eerder wordt gedeeld. Daarom werkt de minister met de sector aan een koopconvenant funderingen. Het doel is om dat begin 2027 te tekenen.

Wat kun je als koper doen?

Vereniging Eigen Huis geeft deze tips:

1. Vraag vroeg naar de fundering. Doe dat bij de bezichtiging en in gesprekken met de verkopend makelaar. Makelaars hebben toegang tot funderingsinformatie. Ze kunnen zeggen wat er over de fundering bekend is.
2. Let zelf op signalen. Bijvoorbeeld klemmende ramen, scheuren, verzakking of scheefstand.
3. Laat een bouwtechnische keuring doen. Zo’n keuring brengt geen funderingsschade aan het licht. Maar hij kan wel signalen geven die aanleiding zijn voor meer onderzoek.
4. Neem een funderingsvoorbehoud op in je bod. Dan zit je niet vast aan de koop als de financiering door funderingsproblemen niet lukt.

Vereniging Eigen Huis raadt ook aan om bij de gemeente te informeren naar de fundering.

Makelaars van de NVM of VastgoedNED zien al vroeg een globale inschatting. Ook die gaat van A tot en met E. Dat schrijft het KCAF. Woon je in Rotterdam? Dan kun je op de funderingskaart van de gemeente informatie vinden over eerder onderzoek. Welke kaarten er zijn, lees je bij Funderingsrisico opzoeken.

Een funderingsonderzoek vóór de verkoop geeft de meeste duidelijkheid, schrijft het KCAF. Maar dat kost vaak veel tijd en geld. Een QuickScan kan worden aanbevolen bij huizen in een risicogebied. Of bij zichtbare verzakkingen of scheuren. Ook dat schrijft het KCAF. Hoe een onderzoek gaat, lees je bij Funderingsonderzoek. Wat het kost, lees je bij Wat kost een funderingsonderzoek?

Wat moet de verkoper melden?

Een verkoper heeft een mededelingsplicht. Hij moet gebreken die hij kent aan de koper melden. Vooral als de koper ze niet kan zien bij de bezichtiging. Hij moet ook eerlijk antwoord geven op je vragen. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis.

Een funderingsprobleem hoort daarbij. Het KCAF schrijft: “Volgens het Burgerlijk Wetboek is een verkoper verplicht de koper te informeren over alle bekende bouwkundige gebreken (zoals een funderingsprobleem)”.

De gemeente Zaanstad schrijft het zo: “Een verkoper is verplicht om alle bekende informatie over de fundering van een huis te delen met de koper van het huis. En als koper moet u hiernaar vragen.”

De koper heeft namelijk een onderzoeksplicht. Ziet de koper een scheur bij de bezichtiging? Dan moet hij daar vragen over stellen. Is daar reden voor? Dan laat hij in overleg met de verkoper de oorzaak onderzoeken. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis.

Meldt de verkoper een gebrek vooraf? Dan kan de koper daar later niet over klagen. Hij heeft het huis dan met dat gebrek gekocht. Meldt de verkoper een bekend gebrek niet? Dan kan de koper hem later mogelijk aansprakelijk houden. Ook dat schrijft Vereniging Eigen Huis.

Tips voor de verkoper

Bespreek bij de verkoop met je makelaar welke funderingsinformatie er is. Zorg dat die informatie in de verkoopinformatie komt. Dat adviseert Vereniging Eigen Huis. Blijkt pas laat dat er een verhoogd risico is? Dan kan de verkoop alsnog vastlopen. Of moet er opnieuw worden onderhandeld. Ook dat schrijft Vereniging Eigen Huis.

Het KCAF heeft een funderingsparagraaf voor koopcontracten gemaakt. Die beschermt koper en verkoper, schrijft het KCAF. De funderingsinformatie die op dat moment bekend is, staat erin. Ook staat erin dat de verkoper niet verder aansprakelijk is voor de fundering. Makelaars kunnen deze tekst toevoegen aan het koopcontract. Onduidelijkheid over funderingsproblemen leidde vroeger tot dure rechtszaken tussen koper en verkoper, schrijft het KCAF.

Verkoop je een huis in Rotterdam? Dan kun je nu tijdelijk een gratis QuickScan aanvragen bij de gemeente. Daar gelden voorwaarden voor. Die lees je bij Wat kost een funderingsonderzoek?

Wat staat er in de brochure van het KCAF?

Het KCAF heeft een brochure voor eigenaren en kopers. De titel is De staat van de fundering van uw (toekomstige) woning. Deze versie is van september 2022. De RVO betaalde mee.

De brochure legt uit hoe je zelf een eerste indruk krijgt van de fundering. Volgens de brochure geeft een aankoopkeuring of bouwkundige inspectie geen uitsluitsel over funderingsproblemen. De brochure noemt ook signalen, zoals scheve vloeren en klemmende ramen en deuren. Alle signalen lees je bij Funderingsproblemen.

De brochure is van 2022. De regels voor het taxatierapport zijn daarna veranderd. Die regels lees je hierboven.

Kun je lenen voor herstel na de koop?

Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel geeft leningen voor funderingsherstel. De lening is voor eigenaren die het huis al hebben. Je kunt hem niet gebruiken om een huis te kopen. Was bij de aankoop al bekend dat er funderingsproblemen zijn? Dan kun je deze lening niet krijgen. Dat schrijft het fonds.

Meer over de lening lees je bij Lenen voor funderingsherstel.