Funderingsherstel betalen: de lening van het fonds

Funderingsherstel is duur. Hoe betaal je het? Op deze pagina lees je wat de AFM en de minister daarover schrijven. En hoe de lening van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel werkt. Wat herstel kost, lees je bij Wat kost funderingsherstel?.

Wie betaalt het herstel?

De eigenaar is verantwoordelijk voor de fundering. Dat hoort bij het onderhoud van het huis. Dat schrijft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Dat staat in een brief aan de Tweede Kamer van 28 augustus 2026. Een verzekering betaalt niet. Funderingsschade is niet verzekerbaar, schrijft de AFM.

De meeste eigenaren lijken het herstel zelf te kunnen betalen, schrijft de minister. Bijvoorbeeld met eigen geld of met een extra hypotheek.

De AFM schreef in april 2026 over ruim 120.000 eigenaren. Bij hun koophuis is herstel nodig. De AFM schrijft:

• Ruim 75.000 van hen kunnen het herstel niet direct betalen van hun spaargeld en beleggingen.
• Voor ruim 25.000 lijkt lenen niet verantwoord. Het gaat om lenen van het deel dat ze niet direct kunnen betalen. Hun hypotheek wordt dan hoger dan de WOZ-waarde van het huis. Of hoger dan de gewone leennorm bij hun inkomen. Wettelijke uitzonderingen en maatwerk telde de AFM niet mee.

De AFM rekende niet met het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, schrijft de minister. Ook ging de AFM uit van volledig herstel. Dat is niet altijd nodig. Dan kunnen de kosten lager zijn, schrijft de minister. Ze kunnen ook hoger uitvallen. Bijvoorbeeld als de herstelkosten stijgen.

Waar begin je?

Het KCAF schrijft: kijk eerst of je gemeente subsidie of andere hulp biedt. Ook je eigen bank kan helpen. Bijvoorbeeld met de overwaarde van je huis. Dat is als je huis meer waard is dan je hypotheek. Wat gemeenten bieden, lees je bij Funderingsloket. Een voorbeeld: geeft je bank geen lening? Dan maakt het loket in Zaanstad een afspraak met een onafhankelijk financieel adviseur. Dat advies is gratis.

Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel noemt deze volgorde:

1. Kijk of je het herstel zelf kunt betalen.
2. Lukt dat niet? Overleg met een financieel adviseur.
3. Kijk of je kunt lenen bij de bank of een andere geldverstrekker.
4. Lukt dat niet? Dan kan het fonds je misschien helpen.

Wat is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel?

De Rijksoverheid richtte het fonds op in 2017. SVn voert het uit. Dat is het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Eerst konden alleen eigenaren in aangesloten gemeenten lenen. Sinds 1 juli 2025 kan dat in heel Nederland. Het fonds geeft geen persoonlijk financieel advies. Dat schrijft het fonds.

Voor wie is de lening?

De lening heet de Funderingslening Maatwerk. Het fonds geeft hem alleen aan particuliere eigenaren met funderingsproblemen. En alleen als je inkomen te laag is voor een “marktconforme financiering”. Dat is een gewone lening, zoals bij de bank.

Je moet eigenaar én bewoner zijn van een huis met funderingsproblemen. Daarnaast hoor je bij een van deze groepen:

• Eigenaar-bewoner van een bestaand huis in Nederland. Woon je in een appartement? Dan vraag je de lening zelf aan. De VvE kan geen lening aanvragen.
• Kleine verhuurder. Je hebt naast je eigen huis hoogstens 3 panden, die je verhuurt in box 3. Die 4 panden vormen samen één bouwkundige eenheid. Hoogstens 1 pand is geen woning, zoals een winkel.

Het fonds noemt nog meer voorwaarden:

• Je kunt de lening niet gebruiken om een huis te kopen.
• Waren de funderingsproblemen al bekend toen je het huis kocht? Dan krijg je de lening niet.
• Je vermogen mag niet te hoog zijn. Heb je veel spaargeld of bijvoorbeeld aandelen? Dan kan de lening lager uitvallen.
• Heb je een betaalachterstand gehad? Dan kan het in principe niet. Een uitzondering is een herstelde BKR-registratie zonder bijzonderheidscode. Heb je een achterstand of een lopende code SK (saneringskrediet) of SH (schuldhulpregeling)? Dan kan het fonds je geen lening geven.
• Is het herstel al begonnen als je de lening aanvraagt? Dan krijg je de lening niet.
• Ligt er beslag op je huis? Dan weigert het fonds de lening altijd. Dat geldt ook als je failliet bent of uitstel van betaling hebt (surseance). En als je in de wettelijke schuldsanering (WSNP) zit.
• Heb je de lening nog niet helemaal terugbetaald? Dan mag je geen extra geld lenen bij een hypotheekverstrekker. Je mag dan ook geen extra Combinatielening afsluiten.

Waaraan moet het herstel voldoen?

Het fonds stelt deze eisen:

• Het hele huis moet worden hersteld. Daarna moet het voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dat is een besluit met regels voor gebouwen.
• Gaan er vloerdelen uit? Dan moet er vloer- of bodemisolatie komen. De site van het fonds noemt een Rc-waarde van minstens 3,7 m²K/W. Het investeringsreglement van het fonds noemt de minimumwaarde uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. In 2025 was dat 4,7 m²K/W.
• Een aannemer, installateur of specialist doet het werk. Zelf doen mag niet.
• De aannemer staat op de erkenningslijst van het KCAF, of is lid van de NVAF.

Het fonds controleert of de aannemer op zo’n lijst staat en verzekerd is. De kwaliteit en betrouwbaarheid van de aannemer controleert het fonds niet. Daar ben je zelf verantwoordelijk voor.

Met de lening betaal je het herstel. En ook kosten die erbij horen, zoals begeleiding, leges en de notaris. Je kunt er niet mee verduurzamen, een kelder maken of asbest saneren. Ook niet slopen en opnieuw bouwen, of schade voorkomen. Je betaalt er ook geen dingen mee die niet vast aan het huis zitten. Krijg je voor iets al subsidie of een andere lening? Dan kun je het niet ook met deze lening betalen.

Hoe werkt de lening?

Het is een hypothecaire lening. Die heeft twee delen die bij elkaar horen:

• De Funderingslening Maatwerk. Die los je af tijdens de looptijd. Kun je de maandlasten zelf betalen? Dan betaal je een vast bedrag per maand, met rente en aflossing. Kun je dat niet? Dan komt de aflossing uit de Combinatielening.
• De Combinatielening. Die groeit, zolang je de maandlasten van beide delen niet kunt betalen.

Beide delen lopen 30 jaar. De rente is voor beide gelijk en staat de hele looptijd vast. De eerste 3 jaar betaal je geen maandlasten. Het fonds betaalt dan de rente. De aflossing komt uit de Combinatielening, die daardoor groeit.

Verder schrijft het fonds:

• Je krijgt het geld in een bouwdepot. Dat loopt standaard 12 maanden. Je kunt het fonds 1 keer vragen om het te verlengen. Dan loopt het hoogstens 24 maanden. Stem het werk dus goed af met je buren.
• De rente van het eerste deel is meestal fiscaal aftrekbaar. Die van de Combinatielening nooit.
• Je mag altijd extra aflossen, zonder kosten. Het minimum is € 250.
• Je leent minstens € 2.500. Je leent hoogstens € 2.100 per m² vloer, zonder btw. De stukken van het fonds tellen niet dezelfde vloer. De site en de productspecificaties rekenen met de grootste verdieping. De folder en het investeringsreglement rekenen met de begane grond of het souterrain. Het bestuur van het fonds stelt het bedrag per m² elk jaar vast.

Wat is de hertoets?

Na 3 jaar nodigt het fonds je uit voor een hertoets. Dan kijkt het fonds of je de lening al kunt betalen. Hertoetsen kunnen na 3, 6, 10 en 15 jaar. De kosten van de hertoets betaalt het fonds.

Na een hertoets betaal je niets of een deel van de rente. De rest van de rente betaalt dan het fonds. De aflossing komt uit de Combinatielening, die verder groeit. Of je betaalt alle rente en aflossing. Dan krijg je geen hertoets meer. Het investeringsreglement noemt nog een uitkomst. Dan betaal je alle rente, maar nog niet alle aflossing. Stuur je de gevraagde gegevens niet op? Dan betaal je ook het volledige bedrag per maand. En je kunt geen hertoets meer aanvragen.

Let op: aan het eind kan er een restschuld zijn. Die moet je in één keer terugbetalen. Bijvoorbeeld met spaargeld of met een nieuwe lening. Lukt dat niet? Neem dan contact op met het fonds, schrijft het fonds.

Wat is de rente?

Het fonds schrijft dat de rente “op dit moment 4,20%” is. Wij lazen dat op 1 oktober 2026. Het fonds kan de rente aanpassen. Elk kwartaal zet het fonds de actuele rente op zijn site.

Het fonds geeft deze rekenvoorbeelden. Ze gaan uit van 4,20% rente en 30 jaar. En dat je na 3 jaar begint met aflossen.

Lening	Bruto per maand na 3 jaar	Totale kosten
€ 25.000	€ 129,13	€ 42.888,12
€ 50.000	€ 258,26	€ 84.726,24
€ 75.000	€ 387,39	€ 126.564,36
€ 100.000	€ 516,52	€ 168.402,48

De totale kosten zijn wat afsluiten en terugbetalen samen kosten. De afsluitkosten zijn € 950. Hebben je andere hypotheken NHG? Dan betaal je ook een borgtochtprovisie. In deze voorbeelden is die € 100 tot € 400.

Hoe vraag je de lening aan?

Het fonds noemt deze stappen:

1. Stel vast dat herstel nodig is. Bekijk met een gespecialiseerde aannemer welk herstel nodig is. En wat het kost.
2. Vraag een omgevingsvergunning aan bij je gemeente. De lening mag je al eerder aanvragen. Maar het fonds betaalt pas uit met een onherroepelijke vergunning.
3. Vraag de lening aan. Bepaal hoeveel je nodig hebt. Verzamel de papieren en vul het digitale formulier in.
4. Wacht op de beoordeling. Het fonds keurt je aanvraag goed of af.
5. Lees de offerte. Bespreek die eventueel met een financieel adviseur. Vraag nu de vergunning aan, als je dat nog niet deed.
6. Stuur de getekende offerte terug, binnen 3 maanden. Zeg welke notaris je kiest.
7. Teken de akte bij de notaris.
8. Het geld komt in een bouwdepot. De afsluitkosten gaan er eerst af. Het werk kan beginnen.
9. Stuur je facturen in, met een kopie van de onherroepelijke vergunning. Na goedkeuring betaalt het fonds binnen 5 werkdagen.

Twijfel je of de lening bij je past? Vraag dan advies aan een erkend financieel adviseur. Die kosten mag je meefinancieren. Dat raadt het fonds aan.

Komt er extra geld?

Ja, voor het fonds. In 2017 gaf het Rijk € 20 miljoen, schrijft het fonds. In 2026 komt er opnieuw € 20 miljoen bij. Zo kunnen ook eigenaren met te weinig inkomen herstel betalen. Dat schreef de Rijksoverheid op 28 augustus 2026.

Op 1 juli had het fonds nog ongeveer € 11 miljoen. Dat staat in de brief van de minister van 28 augustus 2026. In 2028 wordt bekeken hoe het landelijke fonds werkt. Dat staat ook in die brief.

Woon je in een VvE of een monument?

Het fonds geeft geen leningen aan een VvE. Voor VvE’s zijn er andere landelijke en lokale mogelijkheden, schrijft het fonds. De brief van de minister noemt er een paar:

• VvE’s met 8 of meer appartementen kunnen lenen bij het Toekomstbestendig onderhoudsfonds VvE’s (TOV). Minstens 20% van die lening moet dan naar verduurzamen gaan.
• Een rijksmonument? Dan kun je een lening met lage rente krijgen bij het Nationaal Restauratiefonds. Ook kun je subsidie aanvragen bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.
• Een monument van de gemeente of provincie? Of daar een lening of subsidie voor is, verschilt per gemeente of provincie.